3 farklı senaryo
Türkiye?nin bugünkü istikrar ortamında uzun vadeli öngörü ve planlamalarda bulunmak mümkün. Aristo?nun belirttiği gibi ?Öngörülemezi de öngörebilmek için? geleceği 3 farklı senaryoda değerlendirdik.
Biz bugün burada sizlerle referans ve potansiyel senaryo açılımlarını paylaşacağız. En kötümser senaryoyu ise raporumuzda görebilirsiniz ancak sunumumuzda yer vermedik. Öngörülerimizi üç başlık altına değerlendirerek sektörün geleceğine 360 derecelik bir bakış getireceğiz. İlk bölümde gayrimenkul sektöründe belirleyici olan ekonomik ve sosyal göstergeleri senaryolarımız ile birleştireceğiz.
İkinci bölümde bunu endüstrinin alt kırılımlarına yayıp, Kentleşme-Konut; Perakende, Ofis, Turizm ve Lojistik başlıkları ile irdeleyeceğiz. Son bölümde ise ortak bir çıkarım elde edecek ve Türkiye Gayrimenkul Sektörü Vizyonunu Ortaya koyacağız.
Dilerseniz şimdi ilk durağımız olan rakam ve tablolara doğru yol alalım. Ekonomik büyüme, milli gelir, kişi başı gelir ve gelir dağılımı ile demografi, nüfus, kentleşme ve göç senaryolarına göz atalım.
Türkiye büyüyor
Geleceği değerlendirmek için geçmişi doğru analiz etmek gerekir. Türkiye ekonomisi 2001-2011 yılları arasında iki kriz yılı çıkarıldığında ortalama yüzde 6, dahil edildiğinde yıllık yüzde 4.4 büyüme performansı göstermiştir. Sadece bir kriz yılı dahil edildiğinde ise yüzde 5.4 büyüme performansı gösterdiği görülmektedir.
Türk ekonomisinin 10 yıllık geçmişi incelendiğinde, yıllık büyümenin ortalamaya uygun olarak yüzde 5 seviyesinde süreceği söylenebilir. Referans senaryoda ise buna bir puan eklenerek yüzde 6 büyüme öngördük. Hükümetin 2023, 2 trilyon dolarlık milli gelir hedefi ise yıllık yüzde 8.3 büyüme hedefini barındırmaktadır. Biz buna potansiyel senaryo diyoruz.
Her iki senaryonun ortak yönü, ülkedeki ekonomik büyümenin hız kesmeden süreceği ve Türkiye?nin dünyanın sayılı ekonomilerinden biri haline geleceği yönünde…
2023’te 84 milyon nüfus
Bugün yaklaşık 75 milyon olan Türkiye nüfusunun 2023 yılında 84 milyona çıkması bekleniyor. Bu artışın paralelinde referans senaryoya göre kişi başına düşen gelirin 18 bin 500, potansiyel senaryoya göre ise 24 bin dolar seviyesine ulaşması öngörülüyor.
Yoksul sayısı azalacak
2002?den bugüne gelir grupları dağılımında iyileşme olduğu görülüyor. 2023?e kadar gruplar arası dengeli iyileşme devam edecek. Yoksul sayısı azalacak, orta sınıf genişleyecek. Gelişmiş ülke seviyesine daha da yaklaşan bir Türkiye göreceğiz.
Mutlak nüfus gelişmelerinde temel belirleyici unsur demografik göstergelerdir. İkinci aşamada bu verilere birlikte göz atalım…
Nüfus artış hızı azalıyor
2010 yılında yüzde 1?ler seviyesinde olan ?net nüfus yenileme hızının? 2023 yılında yüzde 0.95?e düşeceği bekleniyor. Sonuç olarak nüfusumuz artmaya devam ediyor; ama nüfus artış hızı azalıyor.
Erkek nüfusu kadın nüfusundan az bir miktar daha fazla. Doğum oranları da bunu doğruluyor. Fakat 2023’e gittiğimizde, erkekle kadın nüfusu eşitleniyor.
Türkiye?de demografi ve nüfus göstergeleri bölgeler ve iller bazında önemli farklılıklar gösteriyor. Bu durum gelecekte de devam edecek.
2023 yılına kadar toplam 6 ilimizin mevcut nüfusunun yarım milyon kişinin üzerinde artması bekleniyor. Bu şehirler İstanbul, Kocaeli, Bursa, Ankara, İzmir ve Antalya. Bahsettiğimiz şehirler sizin de bildiğiniz gibi bugün ülkemizin en önemli metropolleri konumunda.
Teşvik paketiyle nüfusu azalan bölgeler kesişiyor
Burada görebileceğiniz gibi özellikle Türkiye’nin kuzeydoğu ve orta Anadolu bölgelerinde nüfusta durağanlık veya azalma olduğu tespit ediyoruz. Mutlak nüfus sayısına göre en fazla azalma gösterecek ilin Erzurum olduğunu gördük. Sırasıyla Muş, Yozgat ve Sivas da nüfusu azalmakta olan en yüksek iller. Bunun neden olabileceğini araştırdık. Bu illerdeki iç göçün büyükşehirlere ve yakın Anadolu büyükşehirlerine olduğunu anladık. Hükümetin yeni açıkladığı teşvik paketini bölge haritaları ile kıyaslandığımızda daha yüksek teşvik verilen bölgelerin nüfusu azalan illerle büyük ölçüde kesiştiğini görmekteyiz.
Toplam bilançoya baktığımızda 45 ilin nüfusunda artıtığını, 17 ilin nüfusunun aynı kaldığını, 19 ilde ise azalma olduğunu görüyoruz. Önümüzdeki 10 yıl büyük şehirlere ve farklı Anadolu şehirlerine iç göç devam edecek.
Kentleşme oranı yüzde 84 olacak
İller ve nüfus dağılımlarındaki farklılık kentleşme kavramında da çeşitli değişiklikler yaratıyor. Türkiye’nin kentleşme oranı büyümeye devam ediyor. Bugün itibariyle kentleşme oranı yüzde 76.8?e ulaşmış durumda. 2023 yılında bunun yüzde 84 olacağını tahmin ediyoruz.
Önümüzdeki 10 yıl kentleşme için iyi bir fırsat dönemi. Ancak göç kaynaklı konut talebinin 2025’ten itibaren doyacağını bu vesile ile söylemek mümkün.
Konutlar küçülüyor
Tüm bu gelişmelerle birlikte kentli hane halkının yapısında da son 10 yıldır önemli değişimler yaşanıyor. Peki hane halkı nasıl değişiyor? Kentli hane halkı büyüklüğü azalıyor. Tek çocuklu hane halkı ile çocuksuz çiftlerin payı artıyor. Öğrenci, yaşlı gibi aile olmayan ama bir arada yaşayanların sayısı artıyor. Gelişmeler, kuşkusuz hem perakende hem de konut sektörünün dinamiklerini etkileyecek. Türkiye?de kentleşme ile birlikte tek çocuklu hanelerin ve çocuksuz çiftlerin payı artıyor. Bu önemli unsur, konut erişiminde daha fazla ve küçük sayıda konut ihtiyacına işaret ediyor. Öte yandan ilk evlenme yaşı her iki cinste de büyüyor. Ekonomik ve sosyal gelişmenin önemli bir belirleyicisi olan çalışma çağı nüfusunun 2023 yılına kadar artmaya devam edeceği görülüyor. Bugün eğitimi 6,5 yıl olan çalışma çağı nüfusunun, eğitim yılının önümüzdeki yıllarda artmasını bekliyoruz.
Boşanma oranları da yükseliyor
Kentleşme ile birlikte nüfus yapısında temel farklılıklar oluşuyor. Kentlerde istihdam artarken, tarımsal kesimlerde düşüş sürüyor. Kadınların ve evli kadınların çalışma hayatındaki katılımı artıyor. Ülke genelinde ilk evlenme yaşı yükselirken boşanma oranlarında artış görülüyor. Boşanmış her on kadından dördü artık çalışıyor.
Sosyal yaşamda değişimler
Şimdi ülke halkında yaşanan dönüşümü somut hale getirmek için nüfusa yönelik hızlı bir göz atmak gerekir.
Doğum yaşı yükseliyor.
30-34 yaş arasındaki dilimde doğum yapanların sayısı artıyor.
Bilişim ve iletişim avantajları ile esnek yaşama geçiş görülüyor.
Ortalama eğitim seviyesinde artıyor.
2010?da 65 yaş üstü 5 milyonken, 2023?te 65 yaş üstü 7.82 milyon kişi oluyor.
Hane yaşamlarının benzeşmesi, klasik statü ve segment ayrımları azalıyor.
Özgürlükçü ve kişiselleştirilmiş ürün talepleri geliyor.
Sonuçta görünen o ki; Türkiye global dünyanın gereklilikleri doğrultusunda modernleşiyor, değişiyor. Yaş ortalamasından hane yapılarına, evlilik alışkanlıklarından eğitime, giderek gelişmiş ülkeler karakterine bürünüyor. Tüm bunlar başta konut olmak üzere, gayrimenkul sektörünün segmentlerinde ve biçiminde değişiklik ve uyum ihtiyacına işaret ediyor. ?Genç? Türkiye 2023 yılında ?yaşlanıyor?…
Yeşil yapılar
Gayrimenkul sektörünü etkileyen değişimler, çevresel faktörlerle birleşerek yeni bir boyut kazanıyor. Toplum iklim değişikliğine her geçen gün daha duyarlı hale geliyor. Doğa ile dost yapılar ve teknolojiler gün geçtikçe artıyor. Türk gayrimenkul endüstrisi son yıllarda çevreye duyarlı pek çok yeni kavram ile tanıştı. Enver, Kyoto Protokolü, Leed Sertifikası, Karbon Salınımı, Karbon ayak izi gibi… Bu pozitif gelişimin devam etmesini bekliyoruz.
Türkiye de yeni bir uygulama alanı olan ?yeşil yapılarda? milli sertifikalandırma sisteminin hayata geçirilmesi ihtiyacı var. Yeşil binaların vergi, harç gibi indirim ve istisnalar ile hem inşaat aşamasında, hem satın alınırken teşvik edilmesi, hem de konut kredileri kullanımında farklı avantajlar sağlanması önemli. Ekonomik ve sosyal varsayımları, çeşitli senaryolarla birleştirdiğimiz ilk bölüm sona erdi. Şimdi bu verileri, sektörün somut gelişim beklentileri ile birleştirebiliriz.
?Sektörler İçin Gelişim Beklentileri ve Öngörüler?
Öngörülerde öncelik endüstrinin lokomotifi olan konut sektörünün… Konut sektörü ile ilgili somut verilere geçmeden önce güncel dört başlık hakkında kısa ve öz bilgiler vermek gerekirse.
- > Kentleşme yaklaşımları
- > Kentsel dönüşüm
- > 2B arazilerinin değerlendirilmesi
- > Geleceğin şehirleri
Ülke genelinde kentleşme sürecinin kamusal bir strateji ile yönlendirilmesinin merkezinde 2010 yılında uygulamaya konulmuş ?Kentsel Geliştirme Stratejisi Ve Eylem Planı? yani KENTGES yer alıyor. KENTGES Türkiye?nin mekansal planlama, yerleşme ve yapılaşma konularında 2023 yılını hedef alan bir kentleşme ve imar vizyonunu ortaya koyuyor.
Sektörün ilerleyişini şekillendiren bir diğer adım ise bugünlerde fazlasıyla ön planda olan kentsel dönüşüm kavramı. Marmara Depremi sonrası gündeme gelmiş ancak yöresel uygulama seviyesinde kalmış ?dönüşüm çalışmaları? bugün önemli bir eşikte…
Şu an yasalaşma aşamasında olan ?Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Taslağı? gayrimenkul endüstrisinde önemli yenilikler yaratacak bir adım. Yasalarla güvence altına alınmış, uygulanabilir bir kentsel dönüşüm stratejisi sektörün farklı bir boyuta geçmesini sağlayacaktır.
Orman vasfını yitirmiş arazilerin değerlendirilmesine ilişkin, yeni onaylanan düzenlemede kentsel dönüşüm uygulamaları gibi gayrimenkul sektöründeki gelişme ve öngörüleri daha sınırlı olmak kaydıyla etkileyecek bir gelişmedir.
Sıcak bir konu olan 2B alanlarını, illerdeki 2B büyüklüğüne indirgeyerek basitçe irdelemek istedik. Sahip oldukları 2B alanlarının büyüklüğüne göre ilk 10 ili ekranda görüyorsunuz. Lider il Antalya olup, 455 kilometrekare 2B alanı büyüklüğüne sahip. 2B arazileri toplamda 4830 kilometrekare. Bu büyüklük Trabzon ilimiz kadar bir alan. Türkiye, 783 bin kilometrekare… Yani 2B alanları toplamı Türkiye?nin binde 6’sı…
Sektörün rakamsal tahminlerine geçmeden son bir soruya cevap vererek kavramsal öngörüleri tamamlayalım.
Geleceğin şehirleri nasıl olacak?
Geleceğin şehirlerini iki temel unsurun şekillendireceğini söyleyebiliriz. Buna göre şehirler teknolojik olanakları daha farklı kullanarak akıllı şehirler haline gelecekler. Bunu gerçekleştirirken çevre ile uyum ve sürdürülebilirlik, geleceği yaratacak tamamlayıcı özellik olacak.
Somut senaryolar
Türkiye?de konut stokuna ilişkin güncel resmi bir veri bulunmuyor. Son resmi veriler 2000 yılına ait. Bu nedenle 2011 yılında kentsel alanlarda yer alan bağımsız bölüm bazında konut sayısını, çeşitli varsayım teknikleri ile 18 milyon adet olarak öngörüyoruz.
Türkiye?de konut ihtiyacı öngörüleri 2023 yılına kadar, üç ayrı ihtiyaç ekseninde hesaplanıyor.
1. Nüfus artışı ve kentleşme kaynaklı konut ihtiyacı,
2. Kentsel dönüşüm kaynaklı konut ihtiyacı,
3. Yenileme kaynaklı konut ihtiyacı.
Kentli nüfus artışı
2011 yılında kentli nüfus 57 milyonken, 2023 yılında 71 milyona yükselecek.
Aynı dönemde kentli hane halkı ölçeği küçülmeye devam edecek.
4,12 olan hane sayısı 3,79 a inecek. Bunlara bağlı kentli hane halkı sayısı tahmini 14 milyon iken 19 milyona ulaşacak.
Sonuç olarak 2011-2023 yılları arasında hane halkı sayısının 4.84 milyon artması bekleniyor. Bu artışlar doğal olarak konut talebini beraberinde getirecek.
Bugün kentsel alanlarda 5.3 milyon dairenin kentsel dönüşümü söz konusu. Ekonomik yapılabilirlik dikkate alındığında bu konut stokunun dönüşümü zamana yayılacaktır. Bu değişimin ilk 2 yılda yavaş başlayacağı, sonrada hızlanacağı öngörülüyor.
2023 yılına kadar her yıl için 50 bin yenileme kaynaklı konut ihtiyacı doğacağı düşünülüyor. Toplamda takribi on sene bazında 600 bin konutun yenileme ihtiyacı bulunuyor.
Türkiye?de üç ayrı kaynaktan doğan toplam konut ihtiyacı 2023 yılına kadar olan dönem için 7.56 milyon adet? Bu ihtiyacın 4 milyonu nüfus artışlı ve kentleşme kaynaklı, 2 milyonu ise kentsel dönüşümden geliyor.
Bu rakamların nereden geldiğini biraz konuşalım. Biraz evvel 5.3 kentsel dönüşüm kaynaklı konut ihtiyacı tahminimizden bahsettik. Bunun yaklaşık yüzde 40’ının 2023’e kadar olan süreçte gerçekleşebileceği yönünde bir öngörümüz var. Bu 2 milyon 120 bin konut anlamına geliyor. Nüfus artışı ve kentleşme kaynaklı olan 4 milyon ihtiyaç ise nüfusun gelişme ve kentleşmesine bağlı olarak ortaya çıkan ihtiyaç. Yılda yaklaşık 50 bin konutun da yenileme kaynaklı ihtiyaç olarak ortaya çıkacağı öngörülüyor. Toplamda 7,5 milyon konut elde ediliyor.
Konut ihtiyacının farklı kategorilere göre yüksek olacağı illeri ekrandan görebilirsiniz. Neden bu illerde yüksek konut ihtiyacı öngörüyoruz? Bu illerin kiminin nüfus artış hızı yüksek, kimi deprem riski ile ön plana çıkıyor, kiminde ise ruhsatsız yapılaşma kaynaklı konut ihtiyacı var.
Elbette konut sektöründeki talebin rakamsal olarak belirlenmesi yeterli değil. Sayıları belirlerken talebi etkileyen faktörleri de tespit etmek gerek. Türkiye?de konut talebini etkileyen dört önemli unsur var. Tamamen birbiriyle entegre olan unsurlar;
Mülkiyet durumu,
Hane halkı değişimleri,
Yatırım eğilimleri,
Gelir artışı.
Önümüzdeki süreçte öncelikle orta gelir grubundaki kiracı konumunda olanlardan konut talebi oluşacaktır. Erişilebilir konut fiyatları oluşması halinde, düşük gelir grubu içinden de talep gelecektir. Üst gelir grubu da konut talebi potansiyeline sahip olmaya devam edecektir.
Hane sayısındaki değişim konut talebini hızlandırmaktadır. Bu eğilimin önümüzdeki yıllarda da devam edeceği öngörülmektedir. Konut metrekarelerinin ortalama büyüklükleri; 2003 de 161,8 m2 iken, 2006 da bu rakam 155,6 m2 ye, 2011 de ise 144,8 m2 ye düşmüştür. Bu değişimde konut fiyatlarının artmasının ve farklılaşan yaşam koşullarının etkili olduğunu düşünüyoruz.
Yatırımlarda gayrimenkul ikinci sırada
Gayrimenkul özelinde konut, Türkiye?de halen önemli bir yatırım aracı olmayı sürdürüyor. Yatırımlarda altın birinci, gayrimenkul ise ikinci sırada. Hane halklarının bu kuvvetli yatırım eğiliminin önümüzdeki orta-uzun vadede de önemini koruyacağı öngörülüyor. Özellikle diğer yatırım araçlarındaki belirsizlikler ve dalgalanmalar nedeniyle konutun bir yatırım aracı olarak talep görmeye devam edeceği düşünülüyor.
Yatırım araçları içinde halen en büyük tercihi açık ara yüzde 41 gibi bir oranla altın almakta. Gayrimenkul yüzde 19, mevduat ise yüzde 17 ile bunu takip etmektedir.
Ekonomik büyüme senaryolarına bağlı olarak kişi başı gelirdeki artışlar konut talebini arttırmaya yönelik gelir, tasarruf ve kredi kullanma geri ödeme kapasitesini de genişletecektir. Gelir dağılımında yaşanacak iyileşme beklentilerine bağlı olarak özellikle orta gelir grubunun konut talebinin daha hızlı artacağı öngörülüyor.
Nasıl bir konut?
Önümüzdeki dönemde ortaya çıkacak ekonomik, sosyal ve demografik gelişmelere şahit olduktan sonra sizin adınıza en önemli soruya 9 madde ile cevap vermek istiyoruz.
1. Orta segmenten gelen talebin artışı ile ilk tercih edilecek konutların 110-125 m2 arası 2+1 ve 3+1 konutlar olacağı gözüküyor.
2. İkinci tercih ise 75-90 m2 arası 1+1 ve 2+1 konutlar için olacağı öngörülüyor.
3. Fiyat aralığı olarak en yüksek talep 75-125 bin dolar arasındaki evlere olacak. Gelirler arttıkça yıllar itibariyle bu aralık 125-175 bin dolara kadar yükselecektir.
4. Konut satın alınırken en önemli kaynak banka kredisi olmaya devam edecektir. Bu nedenle konut kredi faizleri ile kredi ödeme tutarları talep edilen konutun fiyatı ve büyüklüğünde belirleyici olmaya devam edecek.
5. Birinci el-yeni konutlar daha çok tercih edilecek.
6. Şehir merkezleri ile şehir kenarlarında güvenlikli sitelerde daire talebi ilk sırada yer alacak.
7. En çok talep edilen donatılar sırası ile yeşil alan, güvenlik, çocuk parkı ve market. Diğer sosyal donatılar ikincil ihtiyaçlar olacaktır.
8. Konut alınırken yeri, fiyatı, deprem yönetmeliğine uygun olması, evin büyüklüğü, sıfır konut ve toplu taşımaya yakınlık önem sırası ile gözetilecek kriterler olacak.
9. Markalı konutlara, rezidans tipi konutlara, şehir dışında site içi ve müstakil konutlara talep daha sınırlı ve orta-üst veüst gelir grubundan kaynaklanacaktır.
Mütekabiliyet yasası
Mütekabiliyet düzenlemesi ile yabancıların konut alımına getirilecek kolaylığa bağlı olarak yabancı konut talebinin ve satın almalarının artması öngörülüyor. Düzenlemeyle birlikte ilave 40?ın üstünde ülke vatandaşlarının karşılıklılık ilkesi aranmaksızın Türkiye?den konut satın alabilmesi bekleniyor. Özelikle Türki Cumhuriyetleri, Azerbaycan, Irak, İran, S.Arabistan, Katar, Birleşik Arap Emirlikleri ve diğer Körfez ülkelerinden önemli bir talep gelmesi bekleniyor.
Yabancı konut talebinin ekrandaki alanlarda oluşması öngörülüyor. Bunlar;
1) Bireysel yatırım ve/veya kullanım talebinden,
2)Yatırım amaçlı Fonların talebinden,
3) Proje geliştirme amaçlı girişimlerden.
Yabancılara satılan arazi Türkiye’nin on binde biri
Mevcut düzenlemeler kapsamında yabancı gerçek kişilerin Türkiye?den satın aldığı konutların ortalama büyüklüğü 129 metrekare ve toplam büyüklük 89 kilometrekare. Peki bu büyüklük ne ifade ediyor? Afyon Eber Gölü 104 kilometrekare, İstanbul?un Tuzla ilçesi 123 kilometrekare… Her ikisi de bu büyüklükten fazla. Yani Türkiye?nin 783 bin kilometrekare olduğu düşünülürse yabancıların satın aldığı mülk, Türkiye?nin toplam büyüklüğünün sadece onbinde biri kadar. Bugüne kadar yabancıların aldığı konutların daha çok kıyı illerinde Avrupalılar tarafından birincil veya ikincil konut olarak kullanılmak üzere satın alındığı görülüyor.
sitesinden daha fazla şey keşfedin
Subscribe to get the latest posts sent to your email.