Kentsel dönüşümü yoksul insanlar mı engelliyor?

kobipostasi

2. Gayrimenkul Zirvesi ve ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı’nda kentsel dönüşümü ilgilendiren pek çok sorun dile geldi.  Oturumların soru cevap bölümünde oldukça ilginç konulara değinildi.

?Fakir insanları ekonomik olarak gelişmiş şehirlerde nasıl barındıracağız??

GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Dr. M. Emre Çamlıbel?in ?Dönüşüm sonrasında fakir insanlar da kalmalı ve korunmalı dediniz. Fakir insanları, gelişmiş, ekonomik olarak büyümüş, dönüşmüş şehirlerde nasıl barındıracağız? Bir gruba ekmeği 3 liraya satarken öbür gruba 1 liraya mı satacağız? Yaşamlarını nasıl sürdürecekler? İkinci soru; değişime dönüşüme oradaki insanlar hayır diyebilirler diye konuştuk. Türkiye?de durum pek böyle değil. Müteahhitler gelsin, dönüştürsünler diye kapımızı aşındırıyorlar. Biz bir şeyi yanlış mı yapıyoruz. Fazla bir şey mi sunuyoruz ki kentsel dönüşüm için bu kadar istekli oradaki yaşayan insanlar?? şeklindeki sorusuna Affordable Housing Institute Kurucu Başkanı David Smith ?Güzel sorular. Jordi?nin ve Monika?nın söylediği şeylerde saklı. Önce Jordi?nin tartışması ile başlayalım. Bir şehri dönüştürdüğünüz zaman havadan para yaratıyorsunuz. Göğe doğru yükselecek bir binayı işgal etme karşılığında para kazanıyorsunuz. Doğrudan doğruya dönüşümünü yaptırdığınız alanın ekonomik potansiyeli bunu belirliyor. Sizin yaptığınız muazzam değer yaratmak, devletin bu değerin bir bölümünü sizin yaptığınız gibi sizde de vergi artış finansmanı olmuş. Yüzde yirmisi burada değerin bir sübvansinayon olarak kullanılacaktır. Dolayısı ile bazı insanlar 1 lira bazı insanlar 3 lira ödeyerek yaşayabilir. Buradaki argüman eğer göğe doğru çıkarak para kazanıyorsanız o zaman parayı kısmen onlara ödemelisiniz. Barselona bütçe dışı yapmadı. Çünkü değer yarattı. İnsanlar size inanmıyorlar. Bütün bu iyi şeyleri söylüyorsunuz. 3 tane hayat var gayrimenkulde. ABD?de 3 büyük yalan var. Birincisi çekiniz postaya verilmedi. İkincisi bir seferlik bana inan. Ben devlet sorumlusuyum ve size yardım etmeye geldim. Herhangi bir gayrimenkul toplantısında bunları söylerseniz herkes bura güler. Devletin biraz çekilin toprağınızdan onu iyileştireceğiz ve sizi geri alacağız derseniz insanlar size inanmıyor. Nedeni devletin yoksulların düşmanı olması onlar açısından. Devletin söylediklerine ikna etmek çok çok zor. Bakan Bayraktar?ın söylediği şey var. Vizyonunuzu ortaya koyarsınız, halka anlatırsınız, halkın rızabsı olmadan yapamazsınız dedi. ABD?de Anayasa?da bir hüküm var. 5?İnci değişiklik diyoruz. 1987?de kabul edilmiş. Özel mülkiyet kamu amaçları ile adil yöntemler ve adil bir tazminat olmadan el konmayacaktır. ABD?de Güney Afrika?da da insanlar bunu şöyle yorumluyorlar. Burada hukuki bir belgeleri olmasa bile oradan çıkaramazsınız insanları. Bu kolay değil. Zaman istiyor insanları buradan çıkarmak. Bunun bir bölümü de değişiklik yapma konusundaki yetkinizden kısmen fedakarlık etmektir. Çünkü yapmazsanız bunu başka insanlar bunu yıkmaya çalışacaktır. 20 yıl sonra yıkacağınız evler binalar yapmaktır? dedi.

?Kullanılacak fırsatlar vermek lazım?

Aynı soruya yanıt veren Broadway Maylan Master Planlama ve Kent Tasarım Departmanı Direktörü Monika Bik de ?İlk soruya ilişkin kentsel yönetimlerin bir bölümü insanları güçlendirmektir. Bir liraya yaşayacak bazıları. Basıları 2 lira ödeyecek dediniz. Brezilya projesinde var olan toprağın yanında araziye yerleştirmek söz konusu. Buraya park yapın. Araya yoksullarla tampon yerleştirmiş oluruz dediler. Kısmen belediye tarafından finanse edilecek. Tesisler de kurulabilir. Kimse yoksul olmak istemez. Onlara fırsat verip eğitmek lazım. Onlar gelişebilirler. Birtakım mekanizmalar geliştirmek söz konusu olabilir. Sadece para vermek değil. Planınıza koyabilirsiniz. Kullanılacak fırsatlar vermek lazım? dedi.

?Bu iş Bağdat?ta nasıl çözülüyor??

GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Dr. M. Emre Çamlıbel?in ?Avrupa ve Amerika?da nasıl ele alındığını bir şekilde anlıyoruz. Bu iş Bağdat?ta nasıl yürüyor? Batıdan neleri farklı. Çok farklı bir ülke ve farklı kültür. İkinci soru bu değişimi etkinleştirmek için planlamaya dair ne tür evrensel yasa yada prensip değişiklikleri olabilir?? şeklindeki sorusunu yanıtlayan Monika Bik ?Bağdat?ta çalışmak gerçekten zorlu bir sorundu. Meydan okuyucuydu. Gidip görme fırsatı edinemedim. Ama oradaki belediye ile çalıştık. Burada tuzak dolu bir şey var. Politik bir ortam. Birdenbire master plan yaparken aşiret sorunlarına, politik amaçlara, siyasi etkiler, nüfus konusunda bir takım düşüncelere dikkat etmeniz lazım. Bütün bunlar sizin tasarınızı etkileyecektir. Dolayısı ile belediyeden çalıştığınız insanlara güvenmek zorundasınız. Ve bu mahalleye verebileceğinizin en iyisini vermeye çalışacaksınız. Bu mahalle yıllarca çok sınıktı çekmiş. Bunlar yükselen topluluklar diyelim. Çok girişimci bu insanlar. Değişime ihtiyaç hissediyorlar. Bir şeyler yapabilmek için gerçekten canlarını çıkartmaya hazırlar. Belediyenin bakış açısından gayet ileri görüşlü bu insanlar. Birtakım mühendisler vardı? Niye bunu böyle yapmayalım. 5 yıl sonra bir yenilenme projesi gelirse çok bu işler yürümez dediler. İnsanlar aslında aynı şeyi istiyorlar. Daha iyi hayat istiyorlar. Önlerindeki engellerin kalkmasını istiyorlar. Yabancı şirketlerin çalışması zor. Barselona?ya gitmek isterdim. Fark çok politik olmasında. İkinci soru bence esas olarak düşünüşümüz bu ilkeler zaman içinde değiştiği, geliştiği biçimi ile doğru ama burada değiştirmek zorundasınız. Bir fikriniz varsa söyleyin. Şunu söylüyorum. Her şey değişiyor. Bizim de onunla ilerlememiz lazım. Dünya değişiyor. Bazı politikalar miadını doldurmuş oluyor. Siyasi gündemin değiştiği durumlar değiştiğinde daha dijital bir çağa girdiğimizde tabi ki bağlam çok önemli. İletişim çok önemli. Bazı insanlar itaat etmeyi seviyorlar. Bazı insanlar ise direnmek istiyorlar. Fakat güzel mahalleler yaratmaya yönelik ilkelerin değiştiğini zannetmiyorum. Bazı yönler değişiyor ama çekirdekte aynı? şeklinde yanıtladı.

?Birini affedip, öbürüne ceza mı vereceğiz??

GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Dr. M. Emre Çamlıbel?in ?Bizim Türkiye?de şöyle problemimiz var. Düşük gelir grubundan insanlar var. Niteliksiz, kaçak evlerde yaşıyorlar. Öbür tarafta daha iyi bir gelir grubundan insanlar var. Onlar da kaçak ve niteliksiz yerlerde yaşıyorlar. İlki bunu barınma amaçlı yapıyor, ikincisi servetini büyütmek daha iyi manzara, çatı katı, iyi manzara için yapıyor. Ne yapacağız? Birini affedeceğiz. Öbürüne ceza mı vereceğiz? Bu Barselona?da nasıl çözüldü? İkincisi Barselona?nın dönüşümü başarılı mıydı? Evet ise bunun en önemli unsuru neydi?? şeklindeki sorularını yanıtlayan ?Barselona Belediye Meclisi Pazarlama ve Ulusal Ekonomi Reklam Direktörü Jordi Sacristan ?Bizde böylesi durum yok. Zengin insanlar iyi koşullarda yaşıyor. Biz yoksul kaçak bölgelerde yaşayan aslında mülkiyet sahibi olmayan insanlar olduğunda bu planı oluşturduğumuzda, 5 binden fazla konut bulduk. Kaçak olan. Onların yasal hale gelmesine izin verdik. Bankaya gidip kredi aldılar. Kendi konutlarını geliştirmek için. Böylece yasayı değiştirmeden kendi yaşam kalitelerini geliştirmelerine izin vermiş olduk. Meksika?da konutları alt yapı veya yol olmasına karar verdiğimiz, insanlara yarattığımız, 4 bin üniteden bir bölümünde yaşama olanağı verdik. Tabi ki çıkarttık evlerinden ama yeni ev verdik onlara. Hemen hemen aynı ekonomik koşullarda. Bir kira sözleşmesi varsa kira sözleşmesi yaptık. Sahiplerse o zaman yeni evin mülkiyeti de onlara ait oldu. Yaptığımız bu. tabi ki bu zengin yoksul insanların hepsi ne kadar zengin ve yoksuldu pek anlatamıyorum. Yeniden geliştirme arazinin fiyatlarını arttırıyor. Daha zengin insanlar şık mahallelere giriyorlar ve burada bir karışım oluyor. Biz bu proje ile başarılı olduk. Aslında başarılı oluyoruz demek lazım çükü daha bitmedi. Çünkü bir 10 yıl daha var önümüzde. Burada temel mesele özel şirketleri ikna ettik. Çünkü parayı onlar koyacaktı. Onlarla yapmamız gerektiğini. İkincisi bu belediyeye bu insanları hayat kalitesini yükseleceğini ikna ettik. Bizi destekleyin dedi belediye. Başında zordu. Bu iyiydi. Üçüncüsü ise şirketler. Çok büyük çaba ile yabancı doğrudan yatırımların buraya yerleşmesini sağlamaya çalıştık. Uluslar arası şirketleri çağırdık. Bunlar olmasaydı başaramazdı? diye yanıtladı.

Affordable Housing Institute Kurucu Başkanı David Smith de aynı sorulara ?Jordi?nin söylediğine göre Mumbai?nin içinden bir demiryolu geçiyor. Bu kadar yakınına ev yapıyorlar. İnsanlar ölüyor. Devlet geliyor, demiryolunun iki yanında 10 metre boş kalacak. Sizin için çok katlı kooperatif evleri yapacağız diyor. Yıktığımız evlerin en fazla 1 kilometre uzağında olacak. Düşük fiyatla satacağız. Dünya bankasından kredi alacağız. Küçük ek vergi alacağız. Tren biletlerinden bununla ödeyeceğiz diyoruz. Siz insanları öldürmüyorsunuz işe giderken. San Paulo. Suyu içemiyor insanlar, kirlenmiş durumda. Enformel yapılar var. Bunu kanalizasyon sistemine bağlarsanız sonunda size tapu vereceğiz diyorlar. Sadece kamu alanını yöneteceğiz diyorlar. Park yapıyorlar vs. bu durumda tapu alabiliyorsunuz. Eğer kendi evinizi altyapıya bağlarsanız. Burada da sudan aldıkları ücrete bir ek yapıyorlar ve şehirdeki herkes ödemiş oluyor. Piyasa temelinde çıkartırsanız insanları evlerinde burada kötü bir şey oluyor. Ama bundan kaçınabilirsiniz. Britanya?da konut dernekleri diyorlar. Limited sermayeli kooperatif kurabilirsiniz. İnsanlara bir avantaj sağlamak lazım. Bu da mahallenin içindeki sıkıntıları bedavadan geçinmeye çalışan insanları engellemiş olur? diye yanıtladı.

?Avrupa?daki kriz kentsel dönüşüm nasıl etkiledi? Dönüşümü kim finanse etmeli? Çünkü bedelini ödeyen haklarına da sahip olacak. Bu halk olabilir. Devletle beraber halk olabilir. Özel sektör olabilir. Sadece devlet olabilir.? Diye soran GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Dr. M. Emre Çamlıbel?e yanıt veren SPH Newsletter Başyazrı Andreas Schiller ?Finansal krizin etkisini hepimiz biliyoruz. 2008- 2009 sonrası yıllara baktığınız zaman yatırım bankalarının bilançosunun nasıl olduğunu biliyorsunuz. Bazı çılgın yatırımları ortadan kaldırdı. İnsanlar temel meselelere geri döndüler ve gerçekçi durumlar yeniden doğdu. Realestate kelimesi gayrimenkul içinde gerçek vardır. Real kelimesi. İnsanlar gerçekçi oldular. Bence finansal krizin bazı iyi sonuçlar elde ettiğini söyleyebiliriz. İkinci soru kim ödeyecek bedelini. Özel yatırımlar var. Sigorta şirketleri giriyor. Gayrimenkul konusunda yatırım yapıyorlar. Kamu da girmeli. Planlama yasalarını üstlenmeli. Aynı zamanda finansal olarak işin içinde olmalı. Kamu dediğimiz zaman politika polis kelimesinden geliyor. Manası şehir. Son tahlilde aslında şehirliler bu işin içine girecekler. Burada para var. Sermaye var. Aslında iyi binalar için iyi ortamlar için iyi finansman söz konusu? dedi.

Broadway Maylan Master Planlama ve Kent Tasarım Departmanı Direktörü Monika Bik de ?Dubai çok güzel örnek. Çok çılgın fikirler yarattılar orada. Finansal krizden biraz önce biliyorsunuz palmiye ağaçları bile yaptılar. Ama bazı iddialı projeler finansal kriz tarafından durdurulmuş oldu. Dubai?nin tamamen tarihsel mahalleleri var. Yıkacaklardı. Ama finansal kriz olduğundan durduruldu. Aman ne güzel. Bazı şehirler için olumsuz etkisi oldu. Sanat merkezleri yapılıyordu. Kötü koşullar doğunca bunlar durdu mesela. Diyagonalin sonunda foruma ne oldu mesela. Çok sevmiştim. Geçen sene çok üzücü bir şey geçen sene bırakıldı dedi o. Nedenini bilmiyorum. Bazı çok güzel binalar bu yüzden aslında gerçekleşemiyor? diye konuştu.

?Yeni şehirler geçmişte de yapıldı ve başarılı oldu?

Dinleyiciler arasında yer alan Gayrimenkul Geliştirme Uzmanı Rafet Birinci?nin ?Bu gün konu tamamen şuraya geliyor. Yatırım amaçlı kentsel dönüşüm projelerine geliyor. Esasında son 10 yılda yapılan çalışmalar şuraya geldi. Bizim sorunuzu deprem riski ile oluşan kentsel dönüşüm projeleri. Bu gün Beşiktaş, Etilerde kaçak binalar var. Çoğu dayanıksız. Milyon dolara alamazsınız. Bunu konuşmuyoruz. Şu an hükümetin yapmaya çalıştığı, 2 milyona yakın konutun yıkılması bekleniyor. Bu depremden korunma amaçlı yapılıyor. Sayın başbakan iki yeni kent kurmak istiyor. Nüfus eklemek için değil. Dünyanın en fazla yeşili olan kentinde yaşıyoruz. Kanalistanbul için de düşünüyorsunuz?? şeklindeki sorusunu yanıtlayan Affordable Housing Institute Kurucu Başkanı David Smith ?Yeni şehirler geçmişte de yapıldı. Bazıları başarılı da oldu. Merlyn Columbia, Jim Lanus adlı gayrimenkul geliştirmeci tarafından yaratıldı. İkisi de Washington Dc?yi ortadan kaldırmadılar. Yepyeni kentleri yaratılması çok çekici. Monika Dubai?den bahsetti. Suudi Arabistan?da 4-5 tane şehir var. Bazen bir krallık olması da işe yarıyor. Bunların hepsi çekici geliyor. İkinci soru. 2 milyon konutu siz yıkacak değilsiniz. İstanbul?da bunun olacağından kuşkum var. Hiç böyle şey olmaz. Daha iyi starteji, ama diyebilirseniz ki 2023 e kadar evinizi depreme dayanıklı hale getirmek zorundasınız diyebilirsiniz. Belirli bir dizi esvaba uyması lazım diyebilirsiniz. Size ucuz finansman vereceğiz. Turgut Bey?in destek programı kentsel rasyonalizasyon yapacağız. Kolektif olarak Karanfilköy?deki iki katlı evler sizin için iyi değil. Ya da Zeytinburnu?nda diye karar verebilirsiniz, diyebilirsiniz. Başka bir şehre gidersiniz. Türkiye?deki Ribar. Ben bir şansım olursa buraya yatırım yapmak istiyorum. 2 milyon hane halkını düşman kılarsınız. Ama sizin ve devletin parası bizi birlikte 10 yıl sonra sağlam eve sahip olacaksınız derseniz o zaman belki evi yıkarlar? dedi.

?Bizde teşvik yok?

Atkan Daloğlu adlı bir dinleyicinin ?ABD ve Paris?te kentsel dönüşümde şehirler yıkıldığında finansmanını bölgeden ede edilen rantla mı sağladınız, yoksa merkezi hükümet mi ödedi? Barselona?da oradaki şirketleri getirirken vergi muafiyeti ve teşvik yapıldı mı? Rantın 3?te 1?i alınırken genel yasalar la mı, belediye meclis kararı ile mi yapıldı?? yönündeki sorusuna, yanıt veren Barselona Belediye Meclisi Pazarlama ve Ulusal Ekonomi Reklam Direktörü Jordi Sacristan ?Şirketleri cezp etmek için hiçbir vergi teşviki yok. Keşke olsaydı diyorum ama başka bölgelerle yarışmak durumundayız. Değer önerimiz teşvik temelinde değil. Başka şeyler üzerinde vermeye çalışıyoruz. Belediye olarak paranın üçte birini alıyoruz dedi. Dönüşümün sonunda o insanlara gidecek olan metrekare üzerinden alıyoruz. Kent yasasını Barselona?nın bu yeri için değiştirdik. Her özel malik dönüştürme yapmak için önce Barselona?daki hukuk büromuza gidiyor. Para ödüyor. Arazinin bir kısmını bize veriyor. Sonra nerede bina yapmak istiyorsa yapıyor? dedi.

?Bizim 43 yılımızı aldı?

Affordable Housing Institute Kurucu Başkanı David Smith de bir ekleme yaparak ?ABD 1967 nümayişlerinden sonra başkan Johnson Kentsel Şiddet Komisyonu adını taşıyan komisyon kurdu. Büyük bir rapor hazırladılar. ABD?nin her yerinde ucuz, içinde yaşanabilen konutlar sağlamak üzere. Devletin parasıyla. San Paulo da da bu argümanlar ileri sürüldü. Polise ve çocuklar için harcanacak paraları alıp konuta harcayalım. Böylece şiddete ve suça karşı önlem almış oluruz dendi. Mahalle yeniden yatırım fonu diye bir şey yaratıldı. Banka hangi mahalde ise topluma destek vermek zorunda. Nicel sıralama yapılıyordu. Finansal sektör sözleşmesi adı altında Güney Afrika?ya taşındı. Burada eğer uymazsanız buna, ihale alamıyorsunuz. Türkiye?de bunu bilmiyorum ne yapıyorsunuz ama tarihi binalar varsa tarihi yönleri ile uygun şekilde geliştirebiliyorsunuz. Ama harcadığınız her bir dolar için 20 centlik vergi indirimi veriyor devlet size. Buna toplumsal yeniden yatırım yasası ile bunu bir araya getirirseniz akıllı girişimciler tarihi yeniden yaratma ile yoğun nüfus arasında bir şeyler yapıyorlar. Banka bu işin içine giriyor. Halk bir araya geliyor. Kurdela kesiyorlar. Ben kazanıyorum sen kaybediyorsun mücadelesi yerine işi beraber yapıyoruz duygusu yaratıyor. Bizim için 43 yılı aldı? dedi.

?Hepsini yıkmak zorunda değiliz, bazıları iyileştirilebilir?

Oturumun sonunda bir derleme yapan GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Dr. M. Emre Çamlıbel ?Bir tanesi dönüşüm sonrasında her türlü gelir gurubu beraber yaşamaya devam edebilmeli. Bir diğer çıkan prensip şehir ikonları korunmalı. Bir diğer prensip bu dönüşüm gelişim değişim yeni inovatif iş alanları o döneme uygun iş alanları yaratma hedefi içermeli. Direk yabancı sermaye girişi içermeli. Dönüşümün bedelini bütün taraflar bir şekilde paylaşmalı. Gereğinden fazla bir servet hak sağlamamak üzere yasal düzenleme yapılmalı. Bunu da ben eklemek istiyorum. İlla hepsini yıkıp yeniden yapmak zorunda değiliz. Belki bazılarını iyileştirerek hedefe daha kolaylıkla ulaşabiliriz? dedi.


Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Next Post

Gayrimenkul sektörü nereye gidiyor?

12. Gayrimenkul Zirvesi ve ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı çerçevesinde, ?Geleceği Yapılandırmak: 2023 Vizyonunda Gayrimenkul Sektörü? raporu hazırlandı.   oturum başkanlığını İstanbul Bilgi Üniversitesi Mütevelli Heyeti Üyesi Prof. Dr. Deniz Ülke Arıboğan?ın yürüttüğü ?Geleceği Yapılandırmak: 2023 Vizyonunda Gayrimenkul Sektörü? başlıklı ikinci oturumda rapor; GYODER Yönetim Kurulu Üyeleri Neşecan Çekici ve Cansel […]

Subscribe US Now